Besançon, charmante ville de l’Est de la France, attire de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs grâce à son cadre de vie agréable, son dynamisme économique et universitaire, ainsi que ses prix immobiliers relativement abordables. Que vous cherchiez à pour y vivre ou pour générer des revenus locatifs, ce guide complet vous apporte toutes les clés pour comprendre le marché immobilier bisontin, cerner ses quartiers phares, et orienter vos choix en fonction de vos objectifs.
Le marché immobilier bisontin en 2024 : tendances et chiffres clés
Un marché en légère baisse et en phase de stabilisation
En 2024, Besançon connaît une évolution intéressante sur le marché immobilier. Après deux années de baisse des prix, cette tendance se poursuit avec un recul d’environ 5 % des prix à fin 2024. Cette baisse modérée a notamment stimulé les ventes, avec une hausse de 5 % du nombre de transactions en décembre 2024 comparée au mois précédent. Cette dynamique profite principalement aux primo-accédants, qui représentent une part importante des acquéreurs en quête de leur résidence principale.
En 2025 les prix se sont stabilisés, une bonne nouvelle pour les acheteurs souhaitant faire un investissement sécurisé et trouver leur logement.
Prix moyens au mètre carré selon types de biens et quartiers
- Appartements anciens : autour de 2 357 €/m² en fin 2024, avec une moyenne de 2 165 €/m² relevée au printemps 2025.
- Appartements neufs : prix à la hausse, jusqu’à 3 645 €/m² pour un T2 et 3 475 €/m² pour un T3 début 2025.
- Maisons : environ 2 360 €/m² en décembre 2024, avec un pic à 2 857 €/m² au printemps 2025.
Loyers moyens et demande locative
Les loyers restent attractifs pour les investisseurs avec une moyenne d’environ 12,30 €/m² pour les maisons et 12,40 €/m² pour les appartements. En octobre 2024, la moyenne des loyers sur toute la ville se situe à environ 14,68 €/m², correspondant à un loyer mensuel moyen de 537 € pour un logement de 36,6 m².
Besançon, une ville d’opportunités pour tous types d’acheteurs
Pour les acheteurs d’une résidence principale
Besançon attire les familles, les jeunes actifs et les primo-accédants grâce à des prix compétitifs, une bonne desserte en transports, ainsi qu’une qualité de vie entre nature et ville. La baisse récente des prix combinée à la stabilisation à venir peut représenter une bonne fenêtre pour acquérir un logement sans surpayer.
Les acheteurs privilégieront des biens bien situés, au confort moderne et à haute performance énergétique, critères qui deviennent décisifs sur ce marché de plus en plus exigeant.
Pour les investisseurs locatifs
Besançon est particulièrement intéressante pour l’investissement locatif :
- Population jeune : près de 29 % des habitants ont entre 15 et 29 ans.
- Important bassin étudiant : environ 30 000 étudiants grâce à l’Université de Franche-Comté.
- Demande locative forte, surtout pour les petites surfaces (studios, T1, T2) très recherchées.
- Taux d’occupation élevé dans le neuf, atteignant 98,5 %.
- Rendements locatifs bruts attractifs (exemple : 6,5 % pour un T2 au centre-ville).
Les logements meublés représentent près de la moitié des locations, signe d’un marché adapté aux étudiants et jeunes actifs très mobiles.
Les quartiers les plus attractifs de Besançon pour investir ou habiter
Quartiers haut de gamme et très demandés
- La Boucle (centre historique) : Cœur de ville classé UNESCO, ambiance animée et cadre naturel exceptionnel. Prix élevés (jusqu’à 2 873 €/m²) mais fort potentiel de valorisation et rareté des biens.
- Les Chaprais : Quartier résidentiel avec appartements de standing, très demandé par les familles et professionnels.
Quartiers à fort potentiel & prix abordables
Ces quartiers sont les plus intéressants pour dénicher des opportunités à bon prix avec une forte demande locative :
- Palente-Orchamps-Petit-Châteaufarine : Quartier populaire en pleine mutation, bien desservi, abordable, parfait pour primo-accédants et investisseurs débutants.
- Montrapon-Montboucons : Appartements familiaux dans des secteurs calmes.
- Saint-Ferjeux, Clairs-Soleils, Velotte : Quartiers avec mixité urbaine et des logements souvent accessibles en termes de prix.
- Torcols & Point du Jour : Quartier au nord, bien situé, avec une vue agréable et prix autour de 2 700 €/m² pour de petits appartements.
Conseils pratiques pour bien investir à Besançon
Définir un objectif clair
- Résidence principale : Privilégiez la qualité de vie, la proximité des services et transports, et le confort énergétique.
- Investissement locatif : Ciblez les petites surfaces dans les quartiers étudiants ou les quartiers en cours de renouvellement urbain pour maximiser le taux d’occupation.
Étudier la performance énergétique
La tendance est à l’exigence accrue sur les diagnostics énergétiques des logements (DPE). Choisir un bien écoresponsable ou avec un bon potentiel de rénovation énergétique augmentera sa valeur de revente et son attractivité locative.
S’appuyer sur les aides locales et nationales
Profitez des dispositifs d’aide à la rénovation, d’exonération fiscale possible pour la location meublée ou dans le neuf (Pinel, Denormandie, etc.) pour maximiser la rentabilité de votre investissement.
Prendre en compte les frais annexes
N’oubliez pas les frais de notaire, travaux éventuels, gestion locative, et charges de copropriété dans votre calcul global pour bien évaluer la rentabilité.
Pourquoi choisir Besançon aujourd’hui ?
- Une ville avec une forte qualité de vie, cadre naturel, activités culturelles rythment la vie locale.
- Dynamisme économique modéré mais stable, avec présence d’universités et d’entreprises locales.
- Prix immobiliers encore accessibles comparés à d’autres villes similaires en France.
- Une demande locative forte, notamment étudiante, garantie d’un bon rendement locatif.
- Un marché immobilier en maturation et rééquilibrage, opportunités de saisir les biens aux meilleurs prix.
Conclusion : Besançon, un marché immobilier riche en opportunités
Que votre projet soit d’acheter votre résidence principale ou d’investir dans un logement locatif, Besançon se présente comme un choix judicieux. Son marché attractif, ses quartiers diversifiés et la qualité de vie qu’elle propose en font une ville dynamique et prometteuse.
Pour réussir votre projet, adoptez une démarche réfléchie avec une bonne connaissance des quartiers, une cible claire (habitation ou investissement) et une attention portée aux critères énergétiques et financiers.
